راهنمای کامل سرمایه‌گذاری در اوراق اجاره

در مقاله‌های گذشته دانستیم که اوراق بهادار به سه دسته کلی اوراق صاحبان سهام، اوراق مبتنی بر بدهی و ابزار مشتقه تقسیم می‌شوند. در ادامه این سری مقالات قصد داریم به صورت کامل در مورد اوراق اجاره که خود یکی از انواع اوراق مبتنی بر بدهی است صحبت کنیم. همچنین پیش از این در مورد اوراق مشارکت بیان کردیم که سرمایه‌گذاری در این اوراق به معنای مشارکت در یک پروژه فیزیکی و بهره‌مندی از سود حاصل از آن است. یعنی یک رابطه شراکت بین خریدار و فروشنده این اوراق برقرار می‌باشد. اما یکی دیگر از اوراق بهاداری که دارای سود معین و تضمین شده است، اوراق اجاره نام دارد. در این اوراق رابطه بین خریدار و فروشنده دیگر به صورت مشارکت نیست، بلکه یک رابطه موجر (مالک) و مستجری بین آن‌ها وجود دارد. اگر شما هم به دنبال یک سرمایه‌گذاری کم ریسک هستید و دوست دارید بازدهی بیشتر از سود بانکی کسب کنید، توصیه می‌کنم حتما این مقاله را دنبال کنید.

معرفی اوراق اجاره

اجازه دهید با یک مثال شروع کنیم. فرض کنید یک شرکت حمل و نقل دریایی برای افزایش ظرفیت حمل و نقل ناوگان خود قصد دارد که یک کشتی بخرد، اما منابع مالی کافی برای این کار را ندارد. به نظر شما این شرکت برای تامین منابع مالی خرید یک کشتی چه گزینه‌هایی دارد؟! مثلا شاید بگویید می‌تواند از بانک وام بگیرد! بله اما استفاده از تسهیلات بانکی علاوه بر زمان‌بر بودن، هزینه‌های زیادی برای شرکت مذکور خواهد داشت.

اما در این جا یک ابزار مالی جدید، مشکل را حل می‌کند. همان‌طور که اگر کسی قادر به خربد منزل نباشد آن را اجاره می‌کند، این شرکت نیز می‌تواند کشتی مورد نظر خود را اجاره کرده و در فواصل زمانی مشخصی اجاره آن را بپردازد.

شاید بپرسید که خب چه کسی این کشتی را اجاره می‌دهد؟!

در این جا نقش یک نهاد مالی به نام “نهاد واسط” به میان می‌آید. برای این کار نهاد واسط ابتدا این اوراق را منتشر کرده و از طریق بانک‌ها و یا از طریق بازار سرمایه آن را عرضه می‌کند، تا منابع مالی لازم جمع‌آوری شود. سپس این نهاد به وکالت از خریداران اوراق اجاره، کشتی و یا هر چیز دیگری را به شرکت مذکور اجاره می‌دهد. شرکت هم که به هدف خود رسیده، موظف است اجاره بها را (که در واقع همان سود اوراق است) به سرمایه‌گذاران پرداخت کند. در پایان دوره شرکت موظف است کشتی را به همان مبلغ اسمی از نهاد واسط خریداری کند تا اصل سرمایه نیز به سرمایه‌گذاران پرداخت شود.

مدت قرارداد اجاره می‌بایست قبل از انتشار اوراق مشخص شود. همچنین اجاره بها بر اساس قرارداد ممکن است در ابتدا یا انتهای دوره، یا به صورت ماهانه، فصلی و سالیانه پرداخت شود. در کشور ما نیز این اوراق قابلیت معامله دارند و اطلاعات و قیمت آن‌ها را می‌توان از طریق سایت بورس و اوراق بهادار تهران و در بخش اوراق با درآمد ثابت به دست آورد. دستورالعمل انتشار اوراق اجاره مصوب شورای عالی بورس را نیز می‌توانید در اینجا مشاهده کنید.

در قانون “توسعه ابزارهای مالی” مصوب مجلس شورای اسلامی آمده است که “نهاد واسط، یکی از نهادهای مالی موضوع قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران است که می تواند با انجام معاملات موضوع عقود اسلامی، نسبت به تأمین مالی از طریق انتشار اوراق بهادار اقدام نماید.»

پس فرآیند عرضه اوراق اجاره به طور خلاصه به شرح زیر خواهد بود:

1. اخذ مجوزهای مورد نیار از سازمان بورس و اوراق بهادار
2. انتشار اوراق توسط نهاد واسط مشخص شده و فروش آن‌ها به سرمایه‌گذاران
3. خرید کالای معین توسط نهاد واسط با استفاده از سرمایه جمع‌آوری شده
4. اجاره دادن کالا به شرکت درخواست کننده انتشار اوراق
5. دریافت اجاره بها توسط نهاد واسط و پرداخت آن به سرمایه‌گذاران در فواصل زمانی مشخص
6. فروش کالای اجاره داده شده در پایان دوره به همان قیمت خرید توسط نهاد واسط و بازگرداندن اصل پول به سرمایه‌گذاران

شماتیک نحوه انتشار و عرضه اوراق اجاره در ایران

همان طور که گفته شد اجاره بهای پرداختی توسط شرکت در واقع همان سود حاصل از سرمایه‌گذاری در اوراق اجاره است. این سود معمولا برابر و یا کمی بیشتر از سود اوراق مشارکت است تا از جذابیت کافی برای سرمایه‌گذاری برخوردار باشد. لازم به ذکر است که سود حاصل از اوراق اجاره نیز از پرداخت مالیات معاف بوده و تضمین شده است. شباهت دیگر اوراق اجاره و اوراق مشارکت در این است که هر دو آن‌ها به پشتوانه یک دارایی معین منتشر می‌شوند.

اوراق اجاره در کشور ما بیشتر جهت تأمین منابع مالی مورد نیاز برای خرید دارایی‌هایی نظیر ساختمان، هواپیما، توربین، واگن قطار، خودروهای سبک و سنگین، ماشین آلات صنعتی  و … منتشر شده و تقریبا در تمامی موارد با استقبال خوب سرمایه‌گذارن همراه بوده است.

ارکان اوراق اجاره

ضامن

به مانند اوراق مشارکت در این جا نیز ضامن اوراق، پرداخت سود و باز پرداخت اصل سرمایه را ضمانت می‌کند، پس در صورتی که شرکت منتشرکننده اوراق اجاره نتواند به تعهدات خود عمل کند، ضامن اوراق می‌بایست بلافاصله اقدام نماید. لذا هیچ‌گونه ریسکی از این بابت متوجه سرمایه‌گذاران نخواهد بود. بنابر قانون، فقط بانک‌ها، مؤسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی و شرکت های بیمه می‌توانند به عنوان ضامن اوراق اجاره انتخاب شوند.

بانی

منتشرکننده و متقاضی انتشار اوراق اجاره که در اصطلاح از آن، به «بانی» هم یاد می‌شود.

دارندگان

افراد حقیقی و حقوقی که با هدف سرمایه‌گذاری، اقدام به خرید این اوراق می‌کنند.

 نهاد واسط

به طور مفصل توضیح دادیم که چکوننه نقش واسطه بین بانی و دارندگان اوراق را ایفا می‌کند.

عامل فروش

این رکن در واقع وظیفه عرضه اولیه اوراق اجاره را بر عهده دارد. معمولا بانک‌ها، مؤسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی و همچنین شرکت‌های کارگزاری رسمی بورس به عنوان عامل فروش انتخاب می‌شوند.

همچنین لازم به ذکر است که پس از عرضه اولیه اوراق اجاره، معاملات ثانویه آن در بورس انجام می‌شود.

معاملات ثانویه اوراق بهادار به چه معنی است؟!

منظور از معاملات ثانویه معاملاتی است که پیش از موعد سررسید نهایی اوراق انجام می‌شود. لذا اگر کسی قصد داشته باشد پیش از سر رسید اوراق خود را به فروش برساند و یا کسی که در عرضه اولیه موفق به خرید این اوراق نشده باشد، می‌تواند از طریق معاملات ثانویه در بورس اقدام به خرید و فروش اوراق اجاره نماید. معاملات ثانویه این اوراق همانند معاملات سهام از طریق کارگزاری‌های سراسر کشور امکان‌پذیر است.

عامل پرداخت

کلیه پرداخت‌هایی (اجاره بها یا همان سود اوراق اجاره و اصل سرمایه در پایان دوره) که به دارندگان اوراق اجاره انجام می‌شود توسط عامل پرداخت صورت می‌گیرد. عامل پرداخت وجوه مربوطه را از شرکت منتشرکننده اوراق (بانی) اخذ نموده و به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌کند.

بازارگردان

همان‌طور که گفته شد در صورتی که سرمایه‌گذار بخواهد پیش از موعد سر رسید اوراق خود را به فروش برساند می‌تواند از طریق معاملات ثانویه در بورس اوراق بهادار اقدام کند. اما ممکن است سوال کنید که اگر خریداری برای اوراق نبود چه اتفاقی می‌افتد ؟! در این جا نقش بازارگردان خود را نشان می‌دهد. مهمترین وظیفه بازارگردان تضمین نقدشوندگی اوراق است. به این معنا که اگر کسی به عنوان خریدار اوراق وجود نداشت، بازارگردان موظف است اوراق را از سرمایه‌گذار به همان قیمت اصلی بخرد.

انواع اوراق اجاره

به طور کلی اوراق اجاره را می‌توان به دو روش دسته‌بندی کرد:

• دسته‌بندی براساس نوع قرارداد اجاره:

۱. اوراق اجاره به شرط تملیک

۲. اوراق اجاره عادی

• دسته بندی براساس هدف از انتشار اوراق:

۱. اوراق اجاره با هدف تامین دارایی

۲. اوراق اجاره با هدف تامین نقدینگی

۳. اوراق اجاره رهنی

در ادامه مفهوم هر یک از این اوراق را شرح می‌دهیم.

اوراق اجاره به شرط تملیک

همان‌طور که در مثال قبل گقته شد، نهاد واسط موظف است در پایان سررسید اوراق اجاره، دارایی مشخص را به قیمت اولیه به شرکت درخواست کننده انتشار اوراق بفروشد و اصل پول را به سرمایه‌گذاران باز گرداند. مفهوم اجاره به شرط تملیک نیز همین است. چرا که همزمان با انعقاد قرارداد اجاره، شرکت مذکور تعهد می‌کند که در پایان سررسید، دارایی را به قیمت اولیه خریداری کند. به بیان دیگر انتشار این اوراق به شرطی انجام می‌شود که تعهد خرید از طرف شرکت درخواست کننده اوراق انجام شود.

در کشور تا کنون تنها اوراق اجاره به شرط تملیک منتشر شده است. لذا با خرید این اوراق، سرمایه‌گذار از بازگشت اصل پول خود اطمینان دارد.

اوراق اجاره عادی

در انتشار این اوراق شرکت درخواست کننده هیچ‌گونه تعهدی جهت خرید دارایی در پایان مهلت سررسید نخواهد داشت. لذا نهاد واسط پس از پایان سررسید می‌بایست نسبت فروش این دارایی به صورت آزاد اقدام کند. در این صورت ممکن است دارایی مذکور با قیمتی کمتر و یا بیشتر از قیمت اولیه به فروش برسد. پس هیچ ضمانتی در بازپرداخت اصل پول به صورت کامل نخواهد بود. اما در صورت فروش با قیمتی بالاتر از قیمت اولیه، سرمایه‌گذاری در اوراق اجاره سود بیشتری برای سرمایه‌گذاران به همراه خواهد داشت.

با استناد به توضیحات فوق دریافتیم که سرمایه‌گذاری در اوراق اجاره عادی در مقایسه با سرمایه‌گذاری در اوراق اجاره به شرط تملیک از ریسک بیشتری برخوردار است. همچنین با توجه به مفهوم  ریسک و ریوارد، می‌تواند بازدهی بیشتری برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد. البته پیش‌تر گفته شد که در کشور ما تاکنون اوراق اجاره عادی منتشر نشده است.

اوراق اجاره با هدف تأمین دارایی

دز این نوع اوراق هدف از انتشار اوراق اجاره تامین مالی برای خرید یک دارایی مشخص است. در مثال شرکت حمل و نقل دریایی، جذب سرمایه از طریق انتشار اوراق اجاره برای خرید یک کشتی به خوبی منظور از اوراق اجاره با هدف تأمین دارایی را نشان می‌دهد.

اوراق اجاره با هدف تأمین نقدینگی

هنگامی که یک شرکت برای انجام فعالیت‌های خود به نقدینگی نیاز داشته باشد، می‌تواند از طریق انتشار این اوراق نقدینگی لازم را جذب نماید. برای این کار شرکت می‌تواند دارایی‌های تحت مالکیت خود را از طریق نهاد واسط به سرمایه‌گذاران بفروشد و دوباره آن را از آن‌ها اجاره کند. لذا این شرکت قادر خواهد بود با پول به دست آمده به فعالیت‌های اقتصادی خود ادامه دهد و همچنین در پایان سر رسید اوراق با باز پرداخت اصل سرمایه، دارایی مذکور را از سرمایه‌گذاران بخرد. این نوع قرارداد که به واسطه تعهد میان سرمایه‌گذاران و شرکت درخواست‌کننده انتشار اوراق صورت می‌گیرد، از نظر اسلام نیز مشکلی ندارد.

اوراق اجاره رهنی

ممکن است شرکت‌ها برای تامین منابع مالی خود، تسهیلاتی را تحت عنوان اجاره به شرط تملیک از بانک‌ها دریافت کنند(توجه کنید که در اوراق اجاره که تا این جا توضیح داده شد این منابع توسط سرمایه‌گذاران و به واسطه نهاد واسط تامین می‌شد). در این صورت بانک دارایی مورد نظر را خریداری کرده و در قالب یک قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می‌دهد. شرکت نیز موظف است اجاره بها را به بانک پرداخت کرده و در انتهای دوره دارایی را به مبلغ مشخصی از بانک خریداری کند.

حالا فرض کنید که پس از مدتی بانک خود به پول دارایی خریده شده نیاز پیدا کند ولی هنوز زمان سر رسید قرارداد فرا نرسیده باشد. در این صورت بانک خود متقاضی انتشار اوراق اجاره خواهد بود و سرمایه‌گذاران با خرید این اوراق از طریق یک نهاد واسط، مالک دارایی مورد نظر شده و از شرکت اجاره بها (سود سرمایه‌گذاری در اوراق اجاره) دریافت می‌کنند. این نوع اوراق که عمدتا بانک‌ها بانی و متقاضی انتشار آن هستند، اوراق اجاره رهنی نام دارند، چرا که بانک دارایی که در رهن یک شرکت بوده را به سرمایه‌گذاران می‌فروشد.

البته اوراق بهادار را بر اساس بانی انتشار نیز می‌توان به دو دسته تقسیم نمود. اوراق اجاره‌ای که شرکت‌های عادی متقاضی انتشار آن‌ها هستند و اوراق اجاره‌ای که موسسات مالی(بانک‌ها، موسسات مالی و اعتباری و لیزینگ‌ها) متقاضی انتشار آن‌ها می‌باشند. (مثل اوراق اجاره رهنی)

چکیده مطلب:

گقتیم که یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری کم ریسک که ممکن است نسبت به سپرده‌گذاری بانکی و حتی خرید اوراق مشارکت بازدهی بیشتری داشته باشد، سرمایه‌گذاری در اوراق اجاره است. البته باید تذکر دهیم که اگر چه این سرمایه‌گذاری از ریسک بسیار پایینی برخوردار است، اما از آن جا که سود حاصل از آن نسبت به میانگین تورم سالیانه در کشور ما تفاوت زیادی ندارد، به هیچ وجه نمی‌تواند شما را ثروتمند کند. اما شناخت این اوراق به عنوان ابزاری در بازه‌های زمانی مختلف (در صورتی که سایر بازارها از وضعیت مناسبی برخوردار نباشند) می‌تواند از خواب پول جلوگیری نماید.

همچنین لازم است یادآوری کنیم که از میان انواع اوراق اجاره ذکر شده، تا کنون در ایران تنها اوراق اجاره به شرط تملیک منتشر شده است. (برای مثال در سال ۹۵ حدود ۵۰۰ میلیارد تومان اوراق اجاره دولتی با نرخ سود ثابت ۲۴% منتشر شد و در کمتر از یک دقیقه از طریق بازار سرمایه به فروش رسید) انتشار این اوراق می‌اواند برای تأمین مالی انواع دارایی‌های سرمایه‌ای که عمر بلندمدت دارند مثل خطوط تولید، هواپیما، کشتی، قطار، ساختمان، ماشین‌آلات و … انجام شود.

در صورتی که تمایل دارید برای دریافت کد بورسی به صورت آنلاین اقدام نمایید، بر روی این متن کلیک کنید.